特约作者 |冯伟（供职于省内某事业单位）
编 辑 |刘云梦
说起国内近几年最火的名词，必定是“同享”无疑，什么同享单车、同享轿车、同享充电宝…层出不穷，而咱们的政府也赶了个时尚，在统筹商场与公正根底上，推出了“同享住所”—共有产权房。
从全国规模来看，北京的共有产权房建造走在了前列，可是各方面信息显现北京的共有产权房并不好卖，部分楼盘弃购率乃至高达97%。由此很多人对西安的共有产权房也提出了疑问，这共有产权房值得买么？本文金融棒棒糖特约作者在很多调研根底上得出自己的定论：西安的共有产权房，诚心挺不错。
共有产权房的来龙去脉
共有产权房是指政府以较低的价格将房子出售给给契合条件的购房者，房子由政府和购房者按必定比例一起持有的保证性住所，但它其实是个“外来和尚”。
早在2005年英国政府就推出了“新居者有其屋”方案，首要方法便是购房者先购买部分产权，然后逐渐购买彻底产权；随后美国政府正式启动了第二代房子帮助方案，方针是经过共有产权房让900万家庭获取住所。
在学习英国形式根底上，我国于2007年推出了“我国版”共有产权房，最早在江苏淮安等城市进行试点，之后于2017年在北京、上海大规模推行。从现在看，尽管共有产权房还没有在全国全面推开，但现已逐渐从北京等中心城市，向房价上涨压力大的一、二线城市扩展，比方咱们大西安。
2018年9月14日，西安市正式发布《西安市深化住所供给侧结构性变革施行方案》，提出全市产品房占住所供应量的60%，公租房占20%，共有产权房则占到住所供应量的20%，一起方案在2018-2021年间建造共有产权房15万套，拉开了西安共有产权房建造的大幕。
2019年6月28日，西安市下发《关于展开共有产权住所购房资历审阅有关问题的告诉》，提出从7月起全面中止经济适用住所、限价产品房购房资历审阅（即将其合并为共有产权房），一起展开共有产权房购房资历审阅。
文件提出，请求购买共有产权住所的家庭，应一起契合以下条件：1.请求人应具有彻底民事行为能力，请求家庭成员包含夫妻两边及未成年子女。独身家庭请求购买的，请求人应当年满22周岁。2.请求人及其家庭成员在本市行政区域内无自有住所且5年内无住所挂号信息和房子交易记载。3.请求人为本市户籍居民或获得本市寓居证的非本市户籍居民，或是A、B、C、D、E类“特别人才”。4.一个家庭只能享用一次共有产权住所。至此，西安的共有产权房进入迅猛发展阶段。
2019年9月6日，西安市自然资源和规划局发布了《关于经开区尚稷路北侧、草滩六路东侧约49.65亩建造用地规划条件的公示》，公示中86391㎡的住所用地为共有产权房用地。至此，西安第一个真实意义上的共有产权房选址正式确认，坐落城北经开区的高铁新城。
西安共有产权房为何值得买？
买房一般有两大需求—寓居与出资，不管是刚需购房仍是改善性购房，购房者这两大需求都一起存在。
一是寓居价值，这是房子的根底价值，更可以给你带来如孩子教育，养老，日子等N种附加价值，西安和北京的共有产权房相同可以寓居，所以这个价值都存在。二是出资价值，即房子的性价比和保值增值特点，这个价值西安有而北京没有，由于咱大西安的共有产权房方针的确比北京的要好：
1.价格相对廉价。尽管现在西安市住建局并未对共有产权房的价格进行公示，但提出西安共有产权住所销价格格施行“一房一价”，依据"华商网"供给的数据，共有产权房价格为一起段、同地段、同质量产品住所商场评价价格的50%-80%，各房地产商场板块内的共有产权住所销价格格占商场评价价的比例区间，大体为高新区50—60%，雁塔区60%—70%，浐灞区65%—75%，港务区70%—80%。
依据高新区、港务区等不同区域的商场价格，笔者估量西安市共有产权的均价应在7000-8000元左右，不同区域价格距离并不大。
与此相对照，北京的共有产权房更像“皇帝的女儿”，全市共有产权项目价格显着高于西安均价，如北京“玉景阳光”共有产权项目价格为35000元/平米，个人产权比例50%；“金悦嘉苑”项目出售均价26000元/平方米，个人产权比例80%。北京这些共有产权房均在远郊区，就这，其价格还远远高于西安中心区的共有产权房。
2.五年即可回购。共有产权房由个人比例和政府比例一起组成，现在北京共有产权房按方针不能回购政府所占比例，卖房也遭到许多约束。
北京市相关方针规则：共有产权房“获得产权证满5年需转让的，可按商场价格转让，但代持安排具有优先购买权，代持安排抛弃的，转让目标应为其他契合共有产权住所购买条件的家庭。”咱们称之为“闭环式”共有产权形式，即“一日共有产权，毕生共有产权”，这导致共有产权房转让规模大大收窄。
共有产权房的大部分购买者是首套房刚需家庭，之后会面对替换作业、生小孩、孩子上学等种种问题，大多会考虑换房，但北京共有产权房只能卖给契合共有产权房购房条件的人，意味着卖房很难出手，流动性会很差。
而西安的共有产权房方针规则：“购买共有产权住所满5年且获得不动产权证的，经代持安排赞同，购房人可按到时商场价格转让所持房子产权比例”“购房人可按到时商场价格一次性购买政府持有的房子产权比例。”咱们称之为“开环式”共有产权形式，领证满五年后，即可依照商场价购买政府房子比例，成为生意自在的产品房，获得彻底的出资价值。孰优孰劣，一望而知。
3.归纳购房本钱低。北京的共有产权房收益率遍及偏低，咱们以北京大兴区某共有产权项目来说，均价2.9万/平米，个人产权比例60%，假如换算成100%产权的话，那么它的价格便是4.8万，而其周边二手房均价仅为4.5万，弃购率不高才怪。
咱们再以西安高新区的共有产权房为例，对收益率进行核算：咱们以在西安高新区购买一套100平米，价格8000元/平（估量值）的共有产权房为例，高新区的房子销价格格是商场评价的50—60%，假定个人和政府产权各为50%；依据"房全国"数据显现，高新区同面积房子租金约为2500元/月；再假定5年后该地房价均价与现在相等仍为16000元/平，则可以对全体收益状况进行核算：
一是购买共有产权房本钱：
个人产权50万元，首付15万元（30%），剩下35万可以按揭借款。按现行方针首套房借款利率为5.39%，按等额本息的还款方法核算，5年借款利息为4.85万元，月还贷6641元。
此外，依照规则每月需求向政府交纳租金，即2500元×50%（政府产权）×70%（租金优惠）=875元，5年共交纳租金52500元。
5年后依照商场价购买政府产权房款，即50平米×16000元×50%=80万元。
综上，共有产权房在5年后获得完好产权，共需求140.1万元。
二是产品房购房本钱：
如您看不上共有产权房，要在高新区购买产品房，则高新区单价为16000元/平的100平米产品房总价160万元，首付48万元（30%），借款112万元。按现行借款方针，首套房借款利率5.39%，等额本息的还款方法核算，5年借款利息为15.5万元，月还贷21251元。
综上，产品房在5年后还清借款获得产权证，共需求175.5万元。
整体来看，产品房与共有产权房的总价相差35.4万元，共有产权房优势显着。在房价安稳状况下，肯定是个人产权越高越好，较商场价越低越好。而更大的优点在于，共有产权房压低了购房者每月按揭还款金额，使购房者现金流压力显着下降。政府那部分比例买不起怎么办？不要紧，交着租金渐渐攒。
共有产权房怎么请求
笔者依照西安市住建局给出的流程图，对共有产权房的请求程序进行了整理：
第一步是提交请求。假如您契合条件，可在西安市住建局门户网站下载或在各社区免费收取《西安市共有产权资历请求审阅表》，填写后带着请求材料到西安市保证性住所服务大厅窗口提出请求。
第二步是资历检查。西安市保证性住所管理中心，会安排不动产挂号、公安、民政、人社、人才等部门对您的材料进行联审。随后再依据联审反应信息进行审阅，并向社会公示3天。最终进行复核，并向请求人反应终审定见。
第三步是轮候库排序。对获得购房资历的家庭进行排序。树立共有产权轮候库，等候摇号。一旦摇上，您就可以开开心心搬家新居，入驻新家了。
“安得广厦千万间，大庇全国寒士俱欢颜，风雨不动安如山”,早在一千多年前,巨大诗人杜甫就对圆住所梦发出了这样的慨叹。最终，我衷心希望共有产权房可以使大西安大批中低收入者的住所梦不再是个奢求，让他们在这个灯光灿烂的大都市，有一盏亮着灯的小屋归于自己。
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