你今日买的房N年后能卖出去吗

放大字体  缩小字体 发布时间:2019-12-02 17:22:08 作者:责任编辑。陈微竹0371

北京大学硕士,楼市实战专家;

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套;

教你复制50万变5000万的房产投资实战经验;

【本文约4300字,预计阅读时间5分钟】

前言--两大红盘引发的大“”

上周末,高新区--西派澜岸和复地金融岛两大热盘取证,这两个楼盘名气大、地段极佳、颜值高,成为众人仰慕的对象,狂热背后却隐藏着一个巨大的“”。

买,会不会捅了总价天花板,N年后能卖出去吗?

西派澜岸高层预售均价约为28000元/㎡,只有225㎡一个户型,总价600万+;西派澜岸叠拼,总价900万+;复地金融岛的总价区间是525万--905万。

我们给出的答案是:西派澜岸的高层和复地金融岛的部分低总价房源可以买,毕竟它们的总价可接受,但是西派澜岸的叠拼和复地金融岛的高总价房源让人忐忑。西派澜岸叠拼,总价900万+,加上装修、改造、税费等成本直接去到1100万+,如果翻番要去到2200万,N年后的流动性值得深思。复地金融岛的总价区间是525万--905万,N年后总价翻番,要去到1000万到2000万。

既然是明星楼盘,是好房子,为什么还有这种顾虑?为什么这两个楼盘500万的高总价购房者也能接受,而大面板块、三圣乡板块、九江板块等区位,总价300万都让人望而却步?

贰爷观点:『多大的碗盛多少米饭,碗就是板块,饭就是总价』,房价天花板因板块而异,有些板块的总价天花板高一些,有些板块的总价天花板低一些。

01、 新房供应,三房、四房已成绝对主力

后台接到不少粉丝反馈,自身预算有限,买不了大房子,想入手套二,在城南的好楼盘根本就找不到。城南各大优质板块,几乎套一、套二都快绝迹了,套二的产品已经不存在与江湖了吗?

结合今年热点板块开盘情况去看:

怡心湖板块楼盘开盘情况一览

怡心湖板块的楼盘共同点:没有小户型。

中高端路线的绿城诚园和西派国樾,主力户型是四房,少量三房户型,没有两房户型、没有套一的户型。定位改善的天湖湾、怡心湖岸的户型,至少都是三房。

怡心湖板块偏刚需的金地悦澜道和中海云麓世家,居然也没有一房和两房的房源供应。公兴街道的光明蓉府和招商愉樾,仅发现招商愉樾一个楼盘有少量两房。

从户型面积来看,除了招商愉樾有100平以下的户型,其它楼盘户型全部都在100平米以上,总价在180万以上。

新川板块楼盘开盘情况一览

新川板块新楼盘比较有代表性的是:北大资源紫境府、天府公馆,德商御璟天骄以及已经售罄的宸光和悦,这些楼盘德商御璟天骄房源是纯四房,其余楼盘均以套四为主。

天府新区牛鼻子板块楼盘开盘情况一览

锦江区楼盘开盘情况一览

电建地产系列楼盘开盘情况一览

德商地产系列楼盘开盘情况一览

德商是成都本地比较有代表性的开发商。从这两年新开的楼盘来看,德商系都在走高端路线,产品线聚焦“大户型”,所有的房源几乎都是套四,去化效果依然良好。

开发商并非无依据的偏爱大户型,一定是经过详细的市场调研。开发商对大户型的冲满信心,客户也有强大的改善需求。开发商毫不动摇的适应市场,并走大户型为主的产品路线。

上述统计表格,能够准确的看出主力面积段为:110-150平米。很直观的感受,户型慢慢的变大,开发商没给你预留更多的选项,真正的刚需,或者刚改,大多已被直接跳过!不逼你一把,你都不清楚自己有多大能耐,完美而又无情……

02、为什么新房户型风向标突然“变大”?

为什么开发商都喜欢造大户型呢?

1、二手房历史表现来看:10年前,户型越小越好卖,单价也更高一些。10年后发生逆转,房屋产品类型及其价格被颠覆。例如:大源板块的凤凰城二期可变套二户型56㎡,其二手房成交单价明显低于大三房和四房户型。

2、城市高速发展带来市民分享到社会红利慢慢的变多,购买力越来越强。

3、巨大的改善需求,人们对于美好生活的向往越来越强烈。跟着社会的持续不断的发展,生活水平的日益提高,二孩政策的开放等,小户型不再能够很好的满足人们的基本居住需求,刚需为了减少置换的烦恼和房价上涨等因素,会尽自身能力,充分的利用6个钱包一步到位,二房的退出顺应了时代的发展,三房、四房接棒成为主流产品。

4、房票、贷票都很珍贵,购房者更希望买房一次性到位,一次性买够。

5、土地价格不断上涨,导致很多楼盘不得不“豪宅化”。2019年1--10月全国土地出让金同比增幅6.9%。

既有了改善的购买力和现实条件,又有实际的需求,促成了开发商的市调报告得出这样的一种结论:套三、套四才是市场主流。

10年前小户型的关键词是:低总价、高单价。现在部分楼盘出现了一种状况:大户型、高单价、高总价。在一些小区已经出现了二手房小户型的单价,跑不过大户型,这根本原因还在于需求变化了,需求偏大户型,有一个至关重要的原因不要忘记:大户型是相对而言,没有超越总价天花板才是合理的户型面积。

比如在大源板块主力大户型是160平米,而金融城板块的主力大户型则放大到190平米,即便是这些强势板块,动辄260、300平米的大户型,二手房依然不好卖、卖房周期特别长,并且单价被拖累降低,这是买房必须要警醒的。

03、 北京、成都二手房成交价天花板是多少?

前些年大家扎推聊房价,讨论的大多数房产总价也就100万以内,200万+的算是高端楼盘了。现在,200万以下的房子则是算便宜的了,300万左右的总价成为了房价的常态。

套二变套三、套四是大趋势,买房需要前瞻性,但是不能一味“求大”,要结合板块和户型得出总价天花板,总价天花板始终是买房的“红线”。那么,二手房成交主要占比情况如何呢?来看看北京和成都的二手房成交情况。

北京2019年10月二手房成交数据来分析目前市场的现状(数据来源:撸房价)。

北京成交单价中位数高达5万+,成交总价中位数是406万/套,西城区的成交总价中位数为650万/套,东城区的成交总价中位数为566万/套,海淀区的成交总价中位数为532万/套,朝阳区的成交总价中位数为431万/套。

北京二手房成交总价走势图,数据来源:撸房价

北京二手房成交面积走势图,数据来源:撸房价

10月北京二手房成交房源总价占比情况一览,数据来源:撸房价

10月北京二手房成交房源面积占比情况一览,数据来源:撸房价

北京均价5万+,根据最新二手房成交情况,2019年10月500万-800万成交总价占比为23.8%,800万--1000万成交占比为5.2%,1000万以上的成交占比仅为4.7%。500万以上总价的成交占比,也只有33.7%。

再看成都:

以下数据来源于撸房价,主要采样是主城区的样本。

成都二手房成交总价走势图,数据来源:撸房价

上图能够准确的看出,成都主城区二手房成交总价中位数只有109万。

成都二手房成交面积走势图,数据来源:撸房价

目前,成都二手房成交中位数是83.3平方米,平均面积是86.54平方米,从走势来看,并没有短期大幅上涨的趋势。

10月成都二手房成交房源总价占比情况一览,数据来源:撸房价

以10月二手房成交来看,总价100-150万元的房源成交占比最多,达到34.3%。小面积、低总价产品的流动性依然是最好的。总价超过500万的房源成交占比仅有0.6%。

10月成都二手房成交房源面积分布占比一览,数据来源:撸房价

70-90㎡仍是二手房市场成交的主力面积,成交量占比39.9%;50-70㎡ ,成交量占比为18.5%;90-110平米,成交量占比为15.4%,200平米以上的成交最低,成交量占比仅为0.8%,房源套数仅有39套。

10月成都二手房成交房源户型分布占比一览,数据来源:撸房价

二手房市场成交的主力户型,分别为套二、套三,占比分别为42%、38.8%,套四占比为5.9%,房源套数为298套。

从数据统计来看,目前市场流动性较好的户型主力依然是两房和三房,购房投资既要有前瞻性,也要做好风控,盯住区位的总价天花板。

04、 新盘大户型唱“主角”,未来流动性如何把控?

豪宅板块总价天花板更高,豪宅板块居住人群多为高净值人群,有强大的购买力,对于居住的要求是:功能性+豪宅范。往往深度居住需求需要大面积或者大的四房,即便是豪宅板块也有总价天花板,比如300平米以上的户型,流动性依然不好。

刚需板块的定位是产品能够很好的满足居住需求,受众人群最广的产品是两房、三房户型,总价天花板和豪宅板块有天壤之别。

如果成都一套房200平米,单价2.5万/㎡,总价500万,10年之后会怎么样?10年的资金成本、物价上涨、M2上涨、猪肉上涨等成本因素,假设跑赢大盘需要翻一番,那么500万就要去到1000万。1000万可以在成都诸多楼盘随便选,未必能看得上二手房。另一个角度,捅破总价天花板的大户型高价房必然门槛高,受众人群太少。

总价天花板有高有低,豪宅板块天花板高于刚需板块和刚改板块。

既考虑当下,又考虑N年后二手房的流动性,才是理智的买房决策。总价天花板是一条红线,是二手房流动性的分界线。

买房,捅破总价天花板,后果很严重!

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