没有标准运作的业主组织就没有真实的业主自治

放大字体  缩小字体 发布时间:2019-12-01 16:34:46 作者:责任编辑NO。魏云龙0298

根据西安市房管局2016年6月份官方数据,截止2015年底,全市物业管理项目3280个,管理总面积3.52亿平方米,共有1747家企业取得物业管理资质。现有2246个物业管理住宅小区中,共选举产生并备案了231个业主委员会。另外,据我了解,在西安市这231个备案业委会中,运行正常的不超过20家。也就是说,备案业委会大约占小区总数10%左右,运作正常的业委会占不到业委会总数的10%,或者说运作正常的业委会不足全市住宅小区总数的1%。

反过来讲,就是说西安市99%以上的小区业委会运作不正常或没有业委会,这样大家就不难理解为什么小区物业与业主的矛盾会成为社区第一大矛盾,为什么小区物业与业主的矛盾会成为社会第四大矛盾!

由于本人几年来一直从事社区实践工作,对于小区物业与业主的矛盾有较多了解和思考,从外因上说有开发商问题、有水电暖气等专门服务机构问题、有政府监管指导调解问题、有物业公司日常服务问题,但我认为业主自身具有不可推卸的内因责任。

一、业主对业主组织作用认识不全面

《中华人民共和国物权法》明确规定“业主可以设立业主大会,选举业主委员会”,同时规定了七项业主共同决定事项。国务院《物业管理条例》规定“物业管理区域内全体业主组成业主大会”“业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”“业主委员会执行业主大会的决议事项”。

从法律和法规能够准确的看出,业主大会是小区业主的最高决策权力机构,业委会是业主大会的执行机构,小区涉及全体业主共同利益的重大问题,都应该通过业主大会的会议确定。

但在实践中,许多业主不知道业主大会的组织作用,不清楚自己本身就是业主大会的法定成员,不清楚自己应当承担的法定责任和义务,而是把矛盾解决寄托在政府或别人身上。

另外许多业主对业委会认识不准确,以为只要选出业委会就万事大吉,而不知业委会仅仅是业主大会的执行机构,许多事情必须通过业主大会会议才能决议。

二、业委会自身运作不规范

没有成立业主大会,没有业主组织,小区问题难以组织业主共同决定,大家好理解。但在现实中,80%以上有业主大会、有业委会的小区,业主与物业的矛盾仍然没有解决,甚至矛盾反而激化,这就让业主不好理解并接受。

为何会这样呢?核心问题就在于我们的业主组织运作不规范、不成熟,不知道如何发挥业主大会、业主委员会的作用,没有组建一支符合业委会全面工作需要的人才队伍。

三、业委会组织应该具备的“九种”能力

1、众所周知,业主大会成立之后,能够最终靠业主大会会议公开选聘物业服务企业,签订新的物业服务合同,终止前期物业服务合同。从合同上说,业委会是代表业主的甲方,新聘物业服务企业是乙方。

一般的情况下,甲乙双方既然是合作与谈判对手,就应该具有基本对等的谈判能力和水平。但实际上,乙方的代表最低都是具有物业服务全面知识和好几年实际工作经验的项目经理。而甲方代表却是没有受过任何业委会知识培训、对物业管理只有一些皮毛感知的、仅靠竞选时说了几句愿意维护大家权益、满腔热血热心为大家服务的话就当选的业委会成员。

所以说在物业管理专业方面,业委会与物业企业极不对等。

2、业委会属于业主大会执行机构,在业主大会会议闭会期间代表业主大会负责维护业主权益的日常工作,应该具有负相应责任的能力。那么业委会组织到底应该具有哪几个方面的能力呢?通过你自己工作实践,个人认为业委会组织应该具有如下方面的基本能力:

法律和法规能力。据我学习得知,与小区物业管理有关联的法律和法规、规定、标准等,超过70部之多。

物业管理基本知识。物业管理是由多专业组成的一个行业,专业有消防、安防、供水、供电、绿化、保洁、财务、管理等。不是象我们有些业主说的只是看门扫地那么简单。

组织业主的能力。《物权法》《物业管理条例》及各地省市的物业管理条例,对业主大会共同决议事项有基本规定,许多事情必须通过业主大会会议决定。所以小区建立志愿者、单元长、楼栋长、小组长、业主大会等业主自治体系,是一件非常很重要的工作。

财务管理能力。小区的物业管理实质是一种经营活动,《物权法》明确规定,公共收益归属于全体业主,有的小区还实行酬金制物业服务模式,财务管理是小区业主自治的核心,不掌握经济权的业委会是难以承担相应责任的业委会。

与物业企业协调能力。业主是物业的主人,物业公司是业主聘用的服务单位,业主与物业企业是一种委托服务合同关系。物业服务总会与业主或物业使用人发生这样那样的矛盾,所以协调解决物业服务与业主及物业使用人的矛盾,就是业委会日常工作之一。

与政府沟通能力。物业管理条例明确规定,当地政府负责对属地物业的监督管理,街道办负责指导所属地业主大会与业主委员会工作,负责协调物业公司与业主的矛盾,所以业委会应当具备与政府的沟通能力。

文字处理能力。业委会是业主大会的执行机构,要负责召开业主大会会议,要向业主大会汇报工作,要做会议记录,要出各种会议公告文件等,既然是组织就应该具备一定的文字处理能力及文档管理能力。

现代办公能力。随着现代科学技术的发展,现代通讯及办公已经普及到人们工作和生活的方方面面,业委会工作也要紧跟时代步伐,满足不同层次业主组织工作的需要。

小区建设能力。业主对小区的自治不能只满足维持现状,小区环境会就像人的衣服跟着时间推移逐渐变旧,小区的公共设施设备就像人的心脏会随着使用年月的增加而老化,这就要求业委会还需要具备带领小区业主持续建设小区的能力。

四、业委会成员还要具备“五公一担当一恒心”

我上边谈的是业委会组织应当具备的结构性综合能力,根据我的社区实践,个人认为业委会成员还应该具备“公心、公德、公开、公平、公正”的品质和作风,要具备迎着困难上、勇于担当的勇气和使命感,要具备不惧挫折、不惧指责、不惧造谣中伤的坚忍不拔、持之以恒精神。

五、如何建设一支规范、高效运作的业主组织

业委会工作确实难,难在它具有公共性、经济性、自治性为一体的综合性,比单纯的政府行为、经济行为、居民自治都难,这样大家就不难理解为什么80%以上的业委会工作做不好,个人认为选一个好业委会主任比中体彩大奖都难。难是现实,怎么办?破解之策在哪里?

个人认为,应当先树立“法制化、专业化、市场化”的思路,依法理顺“开发商、物业服务企业、公共服务企业、政府监管指导、业主组织”五方职责,通过物业服务合同,依法保护业主合法权益,依法保护物业服务企业的合法权益。其中最重要的就是业主要依法掌握小区物业共有资产权、小区物业管理共同决策权、物业服务的主要人事权,核心是要掌握经济权和财务公开。

通过聘请第三方,弥补解决业主组织专业相关知识和专业技能不足的问题,用“规范政府监管指导、规范业主组织运作、规范物业服务标准”的手段,从根本上解决业主与物业服务“组织不对等、专业不对称、标准不一致”的矛盾,进而达到“为政府解围、为业主解忧、为企业解困,促进宜居小区和谐社区持续建设”的长远小区治理建设目标。

“如果发现本网站发布的资讯影响到您的版权,可以联系本站!同时欢迎来本站投稿!