调研东莞一个月了，今晚才发表是因为构思了很久，东莞28个镇，比较分散，写起来真是不知从何下手，后来干脆做了一些取舍，才得以成文，欢迎大家留言发表不同意见共同探讨。
东莞在大湾区的右翼主轴中占居C位，可谓是左青龙，右白虎，无论是广州的东进，还是深圳往西走，东莞都能享受两者的产业外溢。
广深港客运专线将东莞到深圳福田的距离缩短为28分钟，到香港33分钟。
虎门大桥、南沙大桥连接东西两岸，17条规划地铁无缝对接广深，东莞不仅与广深港同城化步伐不断加快，更日益成为大湾区东西两岸半小时经济圈交汇的核心区域，带来无限合作商机。
从2000年到2018年，广州的GDP总量增长了862%、深圳则是1355%。而东莞的GDP规模竟然增长了1590%，增速超过深圳，高居全省第一。
还记得2009年，金融海啸过后，东莞经济增速史无前例地跌为-2.3%。150万产业工人，1600家台企、2000家港企从东莞撤离。
痛定思痛后，东莞大刀阔斧，首先做的就是进行产业升级，加大力度引进OPPO、ViVO，华为等高新科技产业落户东莞，现在全球每4部智能手机就有1部在东莞制造。
另外在人口方面，今年，东莞在全国人口吸引力榜单中，排第四位，仅次于深圳。东莞预计在2030年，常住人口达到1020万人。
另一个体现潜力的数据是小学生人数，东莞近10年的小学生人数在广东排在第二，仅次于深圳，在全国排在第三位。
所以无论是从当前经济产业结构，未来发展前途，还是人口增长的角度来说，东莞是一座充满想象力的城市。
这也难怪外界投资客都在伺机寻找机会。
当然，未来东莞可能也将面临着跟深圳一样的新压力，因为东莞的外贸依存度也非常高，很多原来在深圳的工厂退居东莞后，随着东莞的成本上升，中美关税上调，又不得不转移到越南去，这都会对东莞经济产生影响，这点需要观察。
其实在外地投资客入场之前，购买东莞的人群有很大一部分是深圳客，在2015年，住宅累计成交近9.5万套，当年的均价是9783元/㎡。
不久后，全国对地产行业展开大规模调控，深圳在2016年遭遇史上最严厉调控政策后，东莞在2017年出台410新政，对房地产市场实行了严厉的“五限”政策，即限购、限贷、限价、限外、限售。
调控效果立竿见影，“深圳客”的比例从2016年的50%左右，迅速回落到了10%左右，导致2017全年东莞住宅成交50422套，同比大幅下滑37%。
但这些实实在在的需求，只是暂时抑制住，很多无法在深圳上车的刚需依然会想尽办法在东莞买房。
2018年全年商品住房成交量达507万平方米，销售额达906亿元，商品住宅成交均价达17876元/平方米。
在横盘两年后，2019年东莞房价又有所抬头，根据东莞市统计局近期公布数据，2019年9月东莞销售均价已经涨至20743元/平方米，价格较2018年涨幅16%，成交均价大幅提升。
当然这只是统计数据，不一定准，从我们实际的走访来看，今年房价依然是稳定为主。
从下图我们大家可以清晰看出，由于深圳的需求支撑，基本上临深一线的房价是最高的，凤岗、长安房价甚至略高于主城区。
（图片：咚咚找房）
结合一下这张图，东莞大概分这几大区域：临深片区、松山湖片区、滨海片区、水乡片区、中心城区、大石龙片区、东北片区。
深圳客主要关注临深片区、松山湖、滨海片区。
而东莞本地人则更多关注各个镇中心和中心城区。
东莞真正临深的只有4个镇，凤岗、塘厦、黄江、长安，还有松山湖片区，是深圳客最为关注的5个地方。
如果想买临深，距离深圳越近，距离地铁口越近才是王道，所以越靠近深圳，房价也越贵，甚至比配套更好的镇中心还贵，哪怕是街道破旧，没有一点像样的配套，房价也能卖到两三万，因为他们在意的是以最短的距离，最快的时间到达深圳上班地点，所以只要能享受到深圳配套就行。
在这五个临深镇中，凤岗因为三面嵌入到深圳的腹地，东临龙岗中心城和横岗，南面是平湖，西临观澜，是名副其实的黄金三角地区，这也是东莞房价最高的片区之一了。
我们看了品质很一般的新盘嘉辉豪庭·森镇三期，93-96平方，均价都已经到了2.9万/平米，比周边老旧的二手房价格高。
而品质好的中海云麓公馆价格已经卖到了3.5万/平米，因为2017年拿地的楼面价就要26646元/㎡。开发商接待我们也不热情，反正也只剩下尾盘了，不愁卖。
因为周边万科、碧桂园等品牌房企拿地价格已经到了近1.7万/平米，面粉贵了，即便现在市场偏冷淡不太好卖，新楼盘坚持定价2.9万也不降价。
因为周边总共也没几个新楼盘可卖的，所以东莞调控以来新盘死扛着就是不降价，主要还是东莞的供给量也不多，这跟深圳是一个毛病，东莞地方小。售楼员告诉我们，他们楼盘90%都是深圳客户，大部分在这买房的，基本都在深圳工作，上班开车也不需要一小时，接下来地铁也会开通，所以对于深圳客来说还是有吸引力。
沿路看来，这里到处都是“粤B”的深圳车牌，深圳对东莞的购房需求溢出，是实打实的。
限购问题，本科以上学历只需买半年社保即可。
凤岗西面是塘厦镇，跟深圳的龙华区和光明新区直接接壤。
塘厦有个交通优势是，赣深高铁的其中一个站点设在了塘厦，而且“塘厦站”现在升级为“东莞南站 ”，站点的规模也随之改变了。
另外链接广州地铁五号线和深圳地铁6号线的东莞地铁1号线，也会在此经过，未来的塘厦站将成为片区的交通核心枢纽。
塘厦的新房目前在2.2-2.6万元/㎡，价格比凤岗要低，但比相邻的深圳观澜房价便宜一半。
我们看了位于塘厦核心区的星河时代，价格是2.3万带精装，买家中大概70%都是深圳客，在龙华观澜或者福田上班的居多。
塘厦西面是黄江镇，位置不如塘厦，但房价也丝毫不低，看了融创公园首府，已到2.7万/平米，而且购房者基本上全是深圳客，因为东莞本地人消费不起高价盘，他们会去买旁边中泰的刚需盘，1.6万/平米。
我没想到挨着的两个楼盘，价差居然有这么大，而且融创这个盘还快卖完了，只剩下几十套尾盘了，可见深圳客的消费能力，并且也认可这样的价格。
黄江再往西就是松山湖片区了，因为华为的进驻，也带来了上下游企业，松山湖这几年发展迅猛，2018年GDP飙升了83%。
政府也费了心，整个片区的环境建设在东莞算是首屈一指的，也只有到了松山湖，才回归到了城市正常状态。
因为我们从凤岗一路过来，东莞的城市面貌真是破败不堪，不忍直视，到处都是破旧厂房，坑坑洼洼的马路，凌乱的电线杆，路窄车多，有的路口连个红绿灯都没有，塞车塞到吐血，与东莞的城市地位严重不匹配。
给大家看看下面这几组图片，可以感受下东莞镇上的市容市貌，真的比我们老家镇上还差，也是我去过中国这么多地方，见过最差的一个城市风貌了，如果不告诉你这是东莞，完全想不到这是一个珠三角经济强市吧。
凌乱的电线杆
路窄车多，市容市貌极差
危险的路边
坑坑洼洼的马路
红绿灯都没有的路口
而且这些镇上除了镇中心，临深片区什么公共配套都没有，更不要指望好的学校，医院，连商场也全靠开发商引入，反正东莞是没有投入什么钱搭建的，因为不投钱，深圳人自然也会乖乖过来买房，何必浪费财政呢。
当然，这并没有影响到临深片区房价涨到两三万。
不过松山湖不同，这里为东莞创造了大量的GDP和财政收入，2018年的GDP排名从前年的第六立刻蹿升到了第三，仅以微弱差距排在长安虎门之后，而且增速惊人，今年跻身第一没有悬念。
而财政收入更是贡献颇丰，东莞2018年的税收才548亿，但松山湖就贡献了170亿。
所以经济地位决定上层建筑，政府格外优待松山湖，各种公共资源配套都是最好的，想要什么给什么。
当然松山湖的房价也随之体现出来了，我们看了万科的天空之城，已到了3.1万/平米，华为员工买的特别多。
晚上七八点我们在松山湖旁边的商场吃饭转了转，人气还不是很旺，饭店生意也一般，应该说这里还在培育期吧，未来肯定是东莞经济最强的片区。
最后就是长安镇，紧邻宝安区，长安新房价格已经到了3-3.3万/平米，跟凤岗一样，也是临深中房价最高的片区之一，长安的购房者中，虽然深圳客很多，但没有其他临深镇那么多，因为长安本身是经济强镇，排名东莞第二，本地很多工厂老板就有购买力，所以没那么依赖于深圳。
长安的城市面貌也是除主城区跟松山湖片区外城市面貌最好的，比上文提到的其他临深片区要好很多。
东莞临深片区到底值不值得买，有没有二手房市场，入住率如何，我们都实地做了考察，最有代表性的是凤岗的大运城邦片区。
大运城邦共有8期，旁边还有好几个楼盘，居住片区已经形成规模，购物娱乐医疗教育配套都比较成熟，加上离龙岗中心城十分近，基本就隔着一条马路。
大运城邦2008年拿的地，八期已经全部开完，一期最早只卖6800元/平，现在二手房大约在2.6万-2.9万/平米左右，十年升值四五倍吧。
大运城邦从上图阳台上晾晒的衣服和空调也能看出来小区入住率很高，他们大多数都是在深圳工作住在这里。
益田假日天地商场里大品牌还挺多，最有代表性的是星巴克，谁都知道星巴克的选址是必须找有人气的地方。
所以从这里就可以折射出人流量肯定是很高的，小区停的车大多数都是深圳车牌。
当然也有外地人，当天中午我们吃饭时就遇到一对黑龙江夫妇，因为孩子在汕头上大学，希望他将来能来深圳工作，但买不起深圳，想在大运城邦先买一套，将来可以当作养老或者是给孩子一个保障。
据中介说，大运城邦一期和二期的入住率能够达到70%以上，后面几期入住率逐渐减少，主要也是因为投资客还很多。
一般来说，刚需比投资客反应都迟钝，这种卫星城的房子，早期配套不完善，大都是投资客购买，到后来配套慢慢成熟，投资客赚了就脱手，刚需发现生活也慢慢变得方便，房价慢慢的升高，便开始接盘，所以刚需比例会逐渐上升，投资客比例会逐渐减少。但因为这两年调控，实际上2016年入场的投资客并没有赚到钱，因为东莞暴涨发生在2015年，大运城邦直接从一万多涨到2.5万。
乐有家的中介人员透露，2015行情好的时候他们在这边一共三家中介店，一个月就成交了十几二十套，后来调控行情确实下滑明显，但价格很稳。
尽管今年税费比去年低了，二手房也不限购，但10月份以来也没什么交易量，反倒是很多客户卖了东莞的房子去惠州买。
“因为很多投资客之前吃过东莞的红利，现在东莞临深位置到了3万，而惠州临深还只有1万出头，所以他们觉得惠州的套利空间可能更大，又跑去惠州投资。”
如果是在东莞，最值得买哪里？
东莞的购房群体分割的很明显，东莞本地人对临深不感兴趣，在城里的可能更关心的是城中心。
但东莞又是典型的镇区经济，所以在镇上的他们更青睐各个镇中心，镇与镇之间流动很少，除非是本镇房价高了买不起，只能外溢到隔壁便宜的镇去，比如松山湖房价高了，买不起的就会考虑去东坑镇，南城买不起的就去万江或者道滘镇，东城就去寮步，都不会去很远的地方。
比如我们在在凤岗看的万科四季花城，价格在2.7-3.1万/平米。因为离凤岗中心比较近，凤岗体育馆，商业街，菜市场，政府机关，凤岗中心小学，公园等市政配套比较齐全，本地人就爱买这个盘，但深圳客可能就嫌远了。
第一，对于深圳客自住，买临深地区，都是考虑通勤时间，我觉得很简单，如果你在龙华，就优先买塘厦，在龙岗就选凤岗，在光明就选黄江、大朗，在宝安就选长安。
这些地方不要在乎配套好不好，只是作为一个临深的睡城而已。
第二、如果是投资，可以优先考虑长安、松山湖、凤岗，这几个地方新房比较成片，城市面貌较好，配套也最为成熟，二手房流动性也是最好的，再加上产业基础较强，发展前途好。而其他几个镇区，基本条件没这么好，固然接盘者也没那么多。
而长安和凤岗比，又略胜一筹，不仅产业实力更强，而且有滨海新区的概念，又是连接粤港澳大湾区的经济走廊，有点类似广州的南沙，深圳的前海概念，虽然还不是自贸区，但也是东莞未来想着重打造的片区，自然而然政府投资和配套设施肯定会更多更好，东莞已经在建虎门二桥，南沙大桥，来缓解虎门的交通压力。
滨海片区连接深圳的交通也会非常便利，虎门、长安未来将直接有地铁通往深圳的沙井。
第三，如果是东莞城内人或投资者，可以着重关注城中心的南城CBD，这个位置我认为是东莞当前最有投资价值和潜力的。
东莞未来会重点打造自己的城市中心，因为以前东莞没有一个明显的核心位置，所以对于有钱人来说，不太高大上。
南城的东莞国际商务区今年将启动建设，包括中央金融区、国际生活区、国际消费区、中央生活区，包括摩天大楼，总部基地，定位很高。
目前周边新楼盘房价已达到了2.5万-3万/平，后面随着配套的提升，也会有一些新楼盘，肯定还有发展空间。
因为学校、医院配套又好，规划又新，交通也发达，基本面很好，所以这里未来价值估计是升的最快的。
第四，松山湖未来将是东莞GDP第一，也是纳税第一的地方。
当然，这并不代表它的房价就是全东莞最高的地方，它也可以同凤岗、长安和市中心平起平坐，毕竟它并没有临深，即使它人口在涨时，其他地方的需求也在增加。
也就是说，有人如果公司搬到了松山湖去，就会买松山湖，有的如果还在深圳上班，那就宁愿买临深，通勤距离决定了选择。
最后，我要强调一下，虽然我长期看好东莞发展，但是并不代表说买了马上就能涨，我觉得短期内，东莞仍将处于平稳发展阶段，毕竟调控还会继续，市场也仍需要消化2015年那一拨涨幅的泡沫，所以如果是投资的话，真的不要期望值太大了，放低预期，自住就无所谓了。
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