最近一段时间，在需求端房贷利率不降反升、供应端开发商信贷继续收紧导致资金链严重的布景下，一线城市特别是北京的房地产商场全体出现出快速降温的态势，特别是一些大户型上千万元的豪宅价格出现了快速下降，有价无市行情再现。但这其间有一类因建成时代较为长远而被称为“老破小”的房子价格却非常坚硬，部分抢手区域“老破小”价格乃至不降反升，这类房子便是学区房，学区房价格坚硬的逻辑值得沉思。
北京近年来学区房构成的起点始于2008年，在这一年，北京取消了初中试点校园和学科类试验班招生，“小升初”由学生的学籍所在地、户籍所在地和实践居住地一起决议。尔后教育部在2014年出台了19个城市的义务教育免试就近入学的计划，并于2015年正式实施。2018年，因为学区房炒作之风过甚，北京连续开端实施“多校划片”替代“单校划片”，但因很多名校多会集于东城区、西城区、海淀区等要点区域，因此这些区域的学区房价格是最为坚硬的。
其实，中小学就近入学方针仅仅导致北京学区房炽热的部分原因，而并非悉数或许说是根本原因，根本原因首要在于人口数量改动导致的人口结构改动以及校园数量无法与之匹配上。
先看人口数量改动状况，新中国建立初期北京市常住人口仅有420万人，尔后一向坚持一个安稳缓慢添加的趋势，到1999年常住人口添加至1257万人，50年常住人口仅添加了2倍，年均仅添加16.7万人。但从2000年起，北京常住人口进入爆发式添加期，到2016年高峰时已增至2172.9万人，年均添加到达了惊人的57.2万人，16年间人口增速超过了新中国建立后50年的人口增速。并且，2000年今后新增的北京常住人口中青壮年占了大都，再加上上世纪80时代初的婴儿潮出世的居民连续进入生育期，其间仅1982年北京新出世人口数就达18.6万人。
两层要素叠加就势必会引发新一轮生育高峰，北京常住人口中新出世人口数完美印证了上述趋势，从1991年到2006年，每年北京新出世人口数量保持在10万人左右的低位，最低时的2003年全年新出世人口仅为7.3万人。但从2007年起，北京新出世人口数量爆发式添加，2007年当年达13.4万人，2008年13.6万人，到2011年达16.5万人，2014年达高峰的20.8万人，几乎是2003年时的3倍，尔后的4年跟着独自二孩和全面二孩方针的实施，年度新出世人口保持高位，2016年新出世人口也到达20.2万人的前史次新高。
2007年及今后出世的孩子到2013年连续到了小学入学年龄，从头出世人口数量的改动看，学区房的真实开端火爆是从2013年开端的。2016年新出世的孩子要到2022年进入小学，从这个视点看在现有方针没有根本性改动的状态下2023年曾经学区房热度仍很难下降。
再看小学数量改动状况，依据北京市教委统计数据显现，北京小学数量在1973年到达5888所的高位，尔后因合并和老城区改造等多种原因导致小学数量不断削减，到1995年北京小学数量有2867所，这些小学仍可应对80时代的婴儿潮。但因为1991年到2006年北京新出世人口数量继续走低，导致1997年起适龄小学生数量开端快速下降，其时小学普遍存在招生招不满的现象，这也加重了小学数量的削减，1996年北京尚有2780所小学，到了2012年，北京小学数量已下降至1081所，这期间年均削减超100所小学。不只如此，很多教师也因学生和小学的削减而不得不转行从事其他作业。
但是，上面剖析到，2007今后北京的新出世人口又重回添加区间，这部分孩子在2013年及今后将连续入学，此刻小学的供需矛盾就开端会集凸显。依据专业教师在编需求查询显现，2013年，北京小学初中教师缺口高达47%和68%。
但是，小学削减了简单再建起来就很难，新建校园不只要经过层层批阅，更要从头请求建造用地，原本已拆掉的小学已被建成高楼大厦，再想在老城区内找到适宜的教育场所几乎是不可能的，此外，还需要培育很多有资质的教师，很难在短时间内构成有用供应。
由此能够看出，形成当时学区房的继续高烧背面的原因是多方面的，首要在于新出世人口的周期性改动和中小学数量继续削减的不匹配上。那么，未来学区房会一向这样火爆下去吗？能够从以下两个方面看待这一问题。
一方面是方针的改动。“多校划片”替代“单校划片”方针出台后，在向阳、丰台等非名校会集区的学区房现已出现退烧。一起，近几年海淀的一些名校也加大了跨区办学的力度，遴派优异师资到分校承当教学作业，这关于未来区域间教育资源的平衡将起到必定推进效果。并且，近年来北京市也加大了财务对教育资源的支撑力度，生均公共财务预算教育事业费由2013年的2.2万元快速添加至2018年的3万元，未来假如相关方针能继续也有利于缓解学区房短期供需矛盾。
另一方面是生育率继续走低会下降未来小学入学人数。尽管2007年以来北京市常住人口出世人数继续走高，但一方面北京的常住人口数量2017年起已开端下降，2018年常住人口较2017年净削减16.5万人，另一方面因为二胎需求的会集开释和高房价的要素影响北京的人口出世率在全国处于较低水平，北京新出世人口2018年已下降至17.8万人，估计尔后将出现逐年下降的趋势，对应小学供需矛盾有望在2024年得到充沛化解。
放眼全国，其他一二线城市状况根本与北京类似，短期中小学供需矛盾会导致学区房价格坚硬，需经过平衡校园资源和加大财务对教育投入力度处理，长时间则跟着新出世人口的下降学区房出资价值也会随之下降。
作者系财经评论员
（校正：张国刚）
